Печать

[VAL12]

Я - не юрист. Ситуация коротко. Многоквартирный дом в Питере (поболе 700квартир, 4 подъезда). Управляющую компанию (УК) нам (жильцам, и мне в том числе - собственнику жилья прим.150м2) навязана давно, избавиться от неё многократно пытались... Суды... Но, отправить её на свалку так и не вышло: голоса ОСС считает их "прикормленный" совет дома - десяток полуумных бабок.
+++
В течение последних лет 12 у нас во всех подъездах дежурил консьерж (4 человека, получающие крохотную з/п, без трудового договора - выяснял у них), +1 диспетчер на дом. Служба консьержей нанималась через аффилированную с нашей УК фирму (почему не напрямую: как самозанятых и т.д.?), у которой и оставалась львиная доля платы жильцов за службу консьержей (у меня есть точные цифры сбора денег со всего дома, и сколько доходило "налом" до несчастных консьержей).
+++
С 01 апреля 2025г службу консьержей УК упразднила, но!! Оплату за неё сохранила в квитанциях в полном объёме (а это не мало!!). При этом, что важно, общее собрание собственников - ОСС - по поводу такой "оптимизации" не проводилось: УК, куда я письменно обратился через их электр. почту, ответила мне:
а) ОСС провести не удалось - не было кворума б) денег не хватает, потому мы (УК) сами приняли решение о такой "оптимизации" своих расходов: "службу консьержей упразднить (точнее, одного оставили в каком-то подъезде, троих, включая мой подъезд, убрали)", а оплату оставить в квитанции для всех жильцов в полном объёме.
Далее я написал в УК требование выполнить перерасчёт, поскольку услуга мне не оказывалась, а решения ОСС нет вообще. Был отправлен лесом, ответили коротко: "Перерасчёт невозможен".
+++
Далее я оставил свою Претензию на Гос. услугах в приложении "Мой дом". Насколько понял, она снова попадёт в ту же УК, но через 10 дней на сайте Гос.услуг появится опция "Пожаловаться в Жил. инспекцию" - чем и воспользуюсь.
+++
Сегодня прочитал:
ч.6 ст.157 ЖК РФ (действующая редакция). Цитирую полностью:
---
«6. Лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственнику жилого помещения, или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственника жилого помещения, или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. При поступлении обращения собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственника жилого помещения, или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа лицо, предоставляющее коммунальные услуги, не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязано провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за коммунальные услуги и принять одно из следующих решений: 1) о выявлении нарушения и выплате штрафа; 2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.»
+++
Вопрос: правильно ли я понимаю, что после того, как я оплачу такие квитанции с неоказанной услугой, я могу не только требовать от УК перерасчёта, но и наложить на неё штраф (в свою пользу!) в размере 50% от превышения стоимости оплаты? Расклад денег - сколько идёт на диспетчера по дому (немного) и сколько на консьержей - мне УК скидывала в предыдущем письме-отказе. Недовольных действиями УК собственников жилых помещений в нашем доме сотни (есть группа в Телеге). Имеет смысл задолбать УК штрафами? Куда писать: на Гос. услуги - в Жил. инспекцию? Сразу в Прокуратуру на предмет законности начисления платы без решения ОСС? Насколько понял, требования ОСС для УК - закон: УК не может даже оспаривать решения ОСС в суде.

[dnk]

Если услуга консьержей была предусмотрена договором управления или отдельным протоколом ОСС как вид услуг в составе платы за содержание помещений, то УК обязана ее оказывать в любом случае до отмены решением ОСС. Если это доп услуга отдельной строкой в квитанции, то нужно понимать основание ее предоставления и что о ней есть в договоре управления. Основанием для перерасчета является акт неоказания услуг. Смотрите Правила 491 и 354. Штраф 50% за неосновательно увеличенное начисление, у Вас размер начислений видимо не увеличивался. Обратиться лучше сразу в ГЖИ, прокуратура туда пересылает обращения.

[VAL12]

Если услуга консьержей была предусмотрена договором управления или отдельным протоколом ОСС как вид услуг в составе платы за содержание помещений, то УК обязана ее оказывать в любом случае до отмены решением ОСС. Если это доп услуга отдельной строкой в квитанции, то нужно понимать основание ее предоставления и что о ней есть в договоре управления. Основанием для перерасчета является акт неоказания услуг. Смотрите Правила 491 и 354. Штраф 50% за неосновательно увеличенное начисление, у Вас размер начислений видимо не увеличивался. Обратиться лучше сразу в ГЖИ, прокуратура туда пересылает обращения.

1) По предоставлению услуги "диспетчер-консьерж", а также о повышению её стоимости до нынешних цифр (с метра квадратного) были решения ОСС, причём пару лет назад. А вот о том, что эту услугу УК может оказывать в каком-то одном подъезде из 4-ёх (на свой выбор) - решения ОСС не было. Потом (где-то год назад) была уже "оптимизация" без ОСС: консьержи с режима 24/7 перешли на работу только в дневное время.
2) Как получить Акт "не предоставления услуги"? Пока у меня на руках только ответ от УК (с её электронной почты) о том, что при сохранении стоимости услуги оказывать её в полном объёме УК не может, и "собственным решением оптимизируют фин. затраты". По мне так, если не можете - так не оказывайте, и уберите нафиг эту строку в квитанции. Или...проведите голосовалку на ОСС.
3) Что за Правила 491 и 354: это в каком документе? Имеется ввиду - Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." ?

[dnk]

Да, имеются ввиду эти постановления. Чтобы составить акт Вы обращаетесь в УК о непредоставлении услуги и просите составить акт, если они отказываются выйти и составить акт, составляете акт самостоятельно с другими собственниками в любой форме, где фиксируете период не предоставления услуги. Этот акты является основанием для перерасчета, копию акта направляете в УК и требуете сделать этот перерасчет. То, что я описал прописано в этих самых Правилах детально. Думаю жилищная инспекция может признать ответ УК достаточным для подтверждения факта неоказания услуги и обязать УК сделать перерасчет. Но может  и не может. Установленный законом порядок я Вам привел.

[VAL12]

Спасибо, с этим понятно. Сейчас внимательно почитал ответ на мою Претензию от самой УК. Они пишут, что "...Приложением 3 к Договору управления МКД определено, что с целью повышения безопасности и бла-бла-бла необходимо организовать на (задолбала их безграмотность: на крыше что ли?) данном доме Службу консьерж и/или диспетчеров". Далее идёт их хитрый комментарий: количество постов Договором не определено. Потом в их ответе мне идёт расшифровка по стоимости услуг, которую они сами подняли с 01июля 2024г до 2.44р/м2 (диспетчер) и 7,85р/м2 (консьерж - которого у меня то и нет, как и у 80% жильцов). Бог с ним - с поднятием стоимости, а на что мне ссылаться, если для меня диспетчер работает (плачу за него 2.44р/м2), а консьерж - нет (плачу за него 7,85р/м2 в месяц)? По такой логике можно и воду (например) подавать в 1 из 4 подъездов (раз в Договоре не указано, что во все подъезды), или лифты для экономии запустить только в одном подъезде, а...платят все одинаково? Обидно то, что у меня, как и у многих в моём подъезде, квартиры самой большой площади, т.е. мы платим за консьержей львиную долю, а оставили его только в маленьком подъезде, где проживает "совет дома". Как бороться с самоуправством УК: ОСС они проводить не дают. Самим организовывать ОСС на Гос. услугах - это реально?

[dnk]

Насколько помню, чтобы провести ОСС на госуслугах сначала необходимо провести  собрание в обычной форме, чтобы принять решение о порядке уведомления и тп. Не факт что удастся добиться голосования от большинства собственников, поэтому проще провести голосование с помощью бюллетеней на каждого собственника. УК не может не давать повести собрание, нужно просто этим заняться, если по этому вопросу есть большинство. Запрашиваете в УК реестр собственников - обязаны предоставить в течение 5 дней, и проводите очно-заочное собрание, выбираете свою счетную комиссию, протокол собрания передаете в жилищную инспекцию, копию протокола в УК для исполнения.  Решения ОСС может обжаловать в судебном порядке только собственник помещения, возможности УК тут ограничены. А если имеется желание заменить УК, как Вы выше указывали, будущая УК поможет организовать все.

По консьержу - актируйте, что услуга не оказывается и фиксируйте период, далее требуйте перерасчет. Сделают Вам, сделают и всем остальным если обратятся. Устанут возвращать деньги - организуют Вам консьержей. Добиваться штрафов с УК можно, но раз так работают большая вероятность что уплачен штраф будет за ваш счет

[VAL12]

По консьержу - актируйте, что услуга не оказывается и фиксируйте период, далее требуйте перерасчет. Сделают Вам, сделают и всем остальным если обратятся. Устанут возвращать деньги - организуют Вам консьержей. Добиваться штрафов с УК можно, но раз так работают большая вероятность что уплачен штраф будет за ваш счет

Добрый день! Пока, как уж говорил, написал Претензию к УК через сайт Госуслуг: надеюсь, что через десять дней через этот сайт в случае не устраивающего меня ответа УК или отсутствия ответа вовсе, перешлю Претензию через сайт госуслуг в ГЖИ. Этим не ограничился. Вчера написал Претензию в Роспотребнадзор (уж как умел - я не юрист). Полный текст - ниже. Понимаю, что всё читать времени нет. Основной камень преткновения в следующем абзаце:
---
"Кроме того, считаю противоречащим сутевой части Договора и здравому смыслу аргумент из ответа УК (Приложение 1) о том, что раз «количество постов и режим работы сотрудников общим собранием собственников и договором управления многоквартирным домом не определено», то УК может своим решением уменьшить количество консьержей до одного (или вообще распустить эту службу?). По такой логике, и обслуживание лифтов или уборку помещений общего пользования в МКД – которые тоже возложены Договором управления на УК – она может производить выборочно по своему усмотрению: в каком-то одном подъезде, раз количество обслуживаемых лифтов/площадь помещений не оговорены в Договоре управления."
---
Какую сторону примет ГЖИ, Роспотребнадзор, Прокуратура - не знаю. По сути, происходит подмена понятий: мне вместо услуги "диспетчер-консьерж" (где вторая часть ВТРОЕ дороже) фактически теперь оказывают (дублируют) только сравнительно недорогую услугу "диспетчер", который лишь удалённо (где он находится - не знаю) открывает дверь в подъезд при нажатии кнопки домофона. А в квитанции - обе услуги одной строкой "диспетчер-консьерж", причём стоимость их повышена УК с июля 2024г. Законно ли это?
Куда ещё писать-то? Кстати, эти диспетчеры-консьержи нанимались аффилированной с УК фирмой "по-серому" - узнавал у них.
---
Вот мелким шрифтом, что вчера послал (с Приложением) в Роспотребнадзор (терр. по Питеру) и выложил в Телегу для соседей:
+++
МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
 И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПО ГОРОДУ
 САНКТ-ПЕТЕРБУРГУ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
191025, г. Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 19
Тел./факс: +7 (812) 764-42-38
Эл. почта: uprav@78rospotrebnadzor.ru
От Иванова Иван Иваныча,
 паспорт ….., выдан  …………
Адрес для писем: 195220, Санкт-Петербург, Гражданский пр. д.36, кв…..
Эл. почта:

ПРЕТЕНЗИЯ
Я, Иванов Иван Иваныч, являюсь собственником жилого помещения площадью …м2 по адресу Санкт-Петербург, Гражданский пр. д.36 лит А, кв…... Обслуживание данного дома возложено на управляющую компанию АО «Сервис – Недвижимость» (далее УК, 197348, Санкт-Петербург,  пр-кт Богатырский, д. 2, лит. А, каб.2.34), через которую я на протяжении последних лет своевременно и в полном объёме произвожу оплату коммунальных услуг.

Суть проблемы.
Согласно ответу на моё обращение в УК (Приложение 1 к настоящему письму), в соответствии с протоколом № 1 общего собрания помещений указанного многоквартирного дома была утверждена форма договора управления МКД, в Приложением №3 к которому определено, что «…с целью обеспечения комфортности проживания и поддержания порядка в местах общего пользования необходимо организовать на данном Доме службу консьерж и/или диспетчеров…». С 01 июля 2024г УК индексировала стоимость оплаты консьерж-диспетчер до 10,29 руб./м2 в том числе: консьерж 7,85 руб./м2, диспетчер 2,44 руб./м2 – см. Приложение 1 к настоящему письму. К самому повышению стоимости услуг претензий не имею, но обращаю внимание, что стоимость самой услуги «консьерж» по оценке самой УК более чем в 3 (три) раза превышает стоимость услуги «диспетчер»: я оплачивал ранее и оплачиваю сейчас обе услуги, которые входят в квитанцию оплаты коммунальных услуг одной строкой.
Многоквартирный дом (далее МКД) по адресу Санкт-Петербург, Гражданский пр. д.36 лит А имеет 4 подъезда, в каждом из которых проектом предусмотрено помещение для консьержей. Ранее (до 01 апреля 2025г) они там и находились. Кроме того, дом обслуживал 1 диспетчер.
С 01 апреля 2025г УК оставила 1 (одного) диспетчера 1 (одного) консьержа на весь МКД, ссылаясь на подорожание услуг посреднеческих фирм и нехватку денег (Приложение 1 к настоящему письму). В моём подъезде нет теперь консьержа – он стал «виртуальным», но строка оплаты услуги "диспетчер-консьерж" осталась в квитанции оплаты коммунальных услуг в полном объёме. По сути, оставшийся в одном из подъездов консьерж дублирует для меня функцию диспетчера: открывает удалённо входную дверь, если забыты ключи, например. По сути, в моём подъезде услуга «консьерж» в полном объёме (его обязанности шире) более не оказывается, но в то же время за неё УК взымает с меня оплату, втрое превышающую стоимость фактически оказываемой мне услуги «диспетчер». Иными словами, произошла подмена понятий «диспетчер» и «консьерж».
В своём ответе (Приложение 1) УК называет такое решение по упразднению службы «консьерж» в трёх подъездах МКД, включая мой – самый большой по жилой площади –  «оптимизацией» своих расходов. Общее собрание собственников (далее ОСС) по данной «оптимизации» УК провести не смогла в связи с отсутствием кворума (Приложение 1). С Советом дома УК проводила консультации, о которых она пишет в последнем абзаце своего ответа мне (Приложение 1). Однако Совет дома такое решение об «оптимизации» не принял и Протокол консультаций от 05.03.25 не подписал: задокументировано особое мнение Совета дома.
Кроме того, считаю противоречащим сутевой части Договора и здравому смыслу аргумент из ответа УК (Приложение 1) о том, что раз «количество постов и режим работы сотрудников общим собранием собственников и договором управления многоквартирным домом не определено», то УК может своим решением уменьшить количество консьержей до одного (или вообще распустить эту службу?). По такой логике, и обслуживание лифтов или уборку помещений общего пользования в МКД – которые тоже возложены Договором управления на УК – она может производить выборочно по своему усмотрению: в каком-то одном подъезде, раз количество обслуживаемых лифтов/площадь помещений не оговорены в Договоре управления.

В связи с вышеизложенным, прошу:
1)   Провести внеплановую проверку действий АО «Сервис – Недвижимость» в отношении управления МКД по адресу Санкт-Петербург, Гражданский пр. д.36 лит А.
2)   Выдать предписание УК АО «Сервис – Недвижимость» на перерасчёт стоимости услуги «диспетчер-консьерж», уменьшив её стоимость до стоимости оказываемой мне фактически услуги «диспетчер» (в соответствии с нынешней стоимостью данной услуги в ответе УК – Приложение 1) начиная с 01 апреля 2025г до момента проведения ОСС, которое примет легитимное решение об отказе от услуги «консьерж», об изменении её стоимости или иное. По сведениям от Совета МКД, такое собрание намечено лишь на конец 2025г.
3)   На основании ч.6 ст.157 ЖК РФ, требую от УК выплаты мне штрафа в размере 50% от разницы оплаченной мною услуги «диспетчер-консьерж» и фактически оказанной мне услуги «диспетчер».
4)   Для выявления реальных причин роста стоимости услуги «Диспетчер-Консьерж» в моём МКД (стоимости есть в Приложении 1) прошу инициировать проверку уполномоченными службами соответствия Трудовому кодексу РФ и налоговому законодательству порядка привлечения диспетчеров и консьержей фирмой, ранее выступающей в качестве посредника при предоставлении данной услуги.

Приложение 1 : 
Ответ на моё обращение УК АО «Сервис – Недвижимость» от ….04.2025 № …-СН

С уважением,
                                                                          /Иванов Иван Иваныч/

…. апреля 2025г

[Alexey79]

Как Вам правильно ответили, найдите УК, которая Вам устроит и они помогут Вас принять и грамотно оформить решение о выборе другой УК.
  Как вариант, можете создавать своё ТСЖ, но тогда нужен собственник, который согласится стать председателем и тянуть всю работу, и ещё несколько собственников в правление.
ТСЖ конечно эффективнее, чем УК, но нужны активные собственники.

Жалобу лучше писать в жилищную инспекцию (вы уже написали).

УК не имеет права менять перечень, объëм и стоимость услуг, без решения ОСС. если они что-то финансово не тянут, то должны сами провести ОСС и на нём или увеличить плату, или убрать эту услугу. Можно и по жёсткому: не в состоянии, пошли вон, мы выберем другую УК

[Alexey79]

С новой УК только предварительно определите перечень услуг и их стоимость, чтобы новая УК изначально была готова на Ваши условия.

Поменять УК, создать ТСЖ, можно в любой момент