Печать

[sherif77]

в минске батька не дает на аренде заработать .

[chack]

в минске батька не дает на аренде заработать .

Он тут не причем.
Неадекватно высокие цены на недвижимость.
как пример:
Новый неотапливаемый склад введен в эксплуатацию в октябре 2014 года.
Площадь: 1231 м2.
Высота: от 8.16 до 10 м.
Цена: 499$ за 1 м2
И это еще более менее нормальная цена. Основной поток идет за 600-700 долл/кв.м
Аренду предлагают 6-8 евро.
Чтобы быстро и 100% загрузить склад даем 5 евро, к примеру.
1231*499=614269 долл
1231*5=6155*1,1=6770 долл
окупаемость: 7,5 лет.
И это мы еще в кризис не упали.

[svolga]

Зависть рождает агрессию.
инжинер 2 яркий тому пример.
Прицепиться к человеку с каким то бредом про сети и т.д. и т.п.
Хотел бы купить, составил бы список вопросов по существу, кинул продавцу в личку и ждал бы ответ.
Устроил ответ, поехал посмотрел. Уточнил на месте оставшиеся вопросы. (А так создается впечатление про прыщавого юнца, брызжущего ядом от зависти).
Я думаю, что среди потенциальных покупателей нет ид..в, которые бы купили объект не глядя

Теперь по Продавцу:
Из минусов то, что все имущество на физике
Т.к. покупая у юр.лица можно было бы НДС взять в зачет. Тут с этим беда(((.
Очень низкие потолки.
2 и 3 й этажи затрудняют логистику, что несомненно отразится на арендной ставке данных площадей.

Про склады:
тут немного не понятно
имеется склад - ангар (не отапливаемый) - 4200 кв.м, 3 этажа
отапливаемые склады: 550 кв.м (судя по фото, самый "вкусный" ресурс, при небольшом косм. ремонте), т.к. интересно нарезаны (судя по количеству дверей и фото здания)
магазин - 250кв.м вообще непонятно. м.б. как интересным объектом так и "обузой". Кризис на дворе. Но .... в переспективе "вещь" нужная.
Холодный склад:
Каким образом происходит взаимодействие арендаторов при размещении, хранении и заборе груза.
Судя по всему у каждого своя зона, но каким образом происходит разделение ответственности?
Кто гарантирует сохранность хранимого товара?
Как осуществляется доставка товара с 2 и 3 этажа на 1й.
Наличие погрузчиков? И в чьей они собственности?
Текущие затраты на содержание, как я понял, входят в арендную ставку. Это может быть приемлемо с неотапливаемым складом (только свет), а что  с отапливаемыми помещениями? Кто платит за отопление?
Теплый склад.
вопросов нет.
Магазин:
В принципе тоже нет вопросов.

Общая площадь: 4200+550+250=5000 т.е. еще 200 кв.м это походу адм.помещения управляющего и т.д. (т.е. доход от них 0)
По аренде: холодный склад
1й. этаж - 200 руб норм цена для Ебурга.
2й. этаж - 150 руб и он будет заполнен.
3й. этаж - я бы считал не больше чем 120 руб
Итого: 1400*200+1400*150+1400*120=658 000
теплые склады: 550*300=165000
магазин: ну пусть по 600 руб/кв.м 250*600=150000
Итого: 973 000 руб/мес.при 100% загрузке.
затраты (по словам продавца) - 250 000
Налог: при УСН -6%= 58380
Ну и банковские расходы около 0,5%=4850
Чистый доход: 600-650 тыс.
Окупаемость проекта: 32 000 000/600000=4,5 года.

Достаточно интересный ресурс, при том, что это все считается в кризис.
При выправлении ситуации ценник на аренду будет расти.

зы. Все выше написанное является исключительно моим мнением и не претендует на "истину в последней инстанции".

Хороший грамотный анализ. Сразу понятно человек разбирается в теме и в бизнес процессах.

[sherif77]

в минске батька не дает на аренде заработать .

Он тут не причем.
Неадекватно высокие цены на недвижимость.
как пример:
Новый неотапливаемый склад введен в эксплуатацию в октябре 2014 года.
Площадь: 1231 м2.
Высота: от 8.16 до 10 м.
Цена: 499$ за 1 м2
И это еще более менее нормальная цена. Основной поток идет за 600-700 долл/кв.м
Аренду предлагают 6-8 евро.
Чтобы быстро и 100% загрузить склад даем 5 евро, к примеру.
1231*499=614269 долл
1231*5=6155*1,1=6770 долл
окупаемость: 7,5 лет.
И это мы еще в кризис не упали.

куда в белке  лучше вложиться ,  на сегодня в жилую или в нежилую.

[chack]

куда в белке  лучше вложиться ,  на сегодня в жилую или в нежилую.

Лучше в доллар)))
Дело в том, что в РБ полноценный кризис еще не наступил.
Живем то мы за счет кредитов (в основном российских), а прошлый год был нормальный. Кредитов "усатому" ВВП насыпал нормально.
В этом году у РФ свои проблемы и в кредитах отказано. С нефтянкой тоже проблемы. Страну накрывает кризис неплатежей. Так что в ближайшие пол года что то точно будет. А когда грянет гром, то ценник однозначно просядет. Насколько? большой вопрос, т.к. у нас народ достаточно "жадный" и терпеть будут до последнего.

зы. У нас окупаемость проектов, что в жилой, что в коммерчческой от 7 до 12 лет.
Так что если и вкладывать, то только строить самому

[sherif77]

По России , я бы так не сказал , теперь проще купить готовое , чем строить самому.

[chack]

По России , я бы так не сказал , теперь проще купить готовое , чем строить самому.

Так у Вас, в России, расклад сейчас другой.
Вот смотри, мы рассматриваем объект ценой в 32 млн.
Его цена в начале прошлого года, в долл. эквиваленте была 1 млн, а цены за год практически не выросли.
Сегодня - 556 000 (мес. назад при курсе 62,5 - 512 000) долл.
Вот уже не фиговая такая скидка.
При строительстве нового объекты будут использоваться в т.ч. и импортные материалы, в которых сидит долл по 60-65 рублей.
Вот тебе и цены на новое, выше чем на б/у.
Рынок будет восстанавливаться. Не сразу, но будет, 2-4 года. И через это время данный комплекс а5 будет стоить под 1 млн.
Так что если есть свободные деньги имеет смысл вкидываться в недвижимость. Я не именно про этот комплекс. Вообще в любую. Жилую, коммерческую. По мне так в торговые площади имеет смысл вложиться. Искать сладкие предложения и скупать.

[sherif77]

офисы не ...

[svolga]

офисы не ...

офисы однозначно нет. их столько понастроили что на 10 лет вперёд хватит.
Самое лучшее - это торговая или складская недвижимость в хорошем месте и с окупаемостью не более 5 лет. Если эти 2 фактора соблюдены то недвижимость однозначно ликвидная и в неё выгодно вложиться.

[chack]

офисы не ...

ну тут ваша специфика))) нет, так нет